Die erstmalige plangerechte Herstellung ist unabhängig von der dinglichen Zuordnung Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der betroffenen benachbarten Sondereigentümer

Käufer von Eigentumswohnungen sollten sich vor Erwerb vergewissern, dass die plangerechte (Erst)Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt ist, da eine Kostentragungslast entstehen kann, sollte die plangerechte (Erst)Herstellung nicht vorliegen.

Mit Urteil vom 20. November 2015 (Az: V ZR 284/14) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die erstmalige plangerechte Herstellung unabhängig von der dinglichen Zuordnung Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht der betroffenen benachbarten Sondereigentümer ist. Das bedeutet dass ein Käufer, sollte die plangerechte Erstherstellung nicht erfolgt und dies bis zu seinem Erwerb nicht aufgefallen sein, dem Anspruch auf plangerechte Erstherstellung ausgesetzt sein kann, auch wenn er tatsächlich nicht betroffen ist. Insbesondere führt dies zu einer Kostentragungslast.

Derartige Kosten können vermieden werden, wenn sich Käufer vor Erwerb – z.B. durch Einschaltung eines technischen Sachverständigen – von der plangerechten Erstherstellung überzeugen.

 

Wohnungseigentümergemeinschaft kann Beschlusskompetenz für Grundstückserwerb haben

Mit Urteil vom 18. März 2016 (V ZR 75/15) hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungseigentümer die erforderliche Beschlusskompetenz für den Erwerb von Grundstücken haben können. Im vorliegenden Fall ging es um ein Nachbargrundstück, welches 25 von 31 Wohnungseigentümern als Parkplatz diente. Der Erwerb entsprach auch ordnungsgemäßer Verwaltung, da das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte – Bereitstellung von Stellplätzen, da zur Anlage lediglich 6 Stellplätze gehören – und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.

 

Geplante Gesetzesänderung zum Bauvertragsrecht und zur kaufvertraglichen Mängelhaftung: Referentenentwurf des Bundesministeriums für Justiz und Verbraucherschutz

Das Bauvertragsrecht sowie die kaufvertragliche Mängelhaftung sollen geändert werden. Insbesondere der Verbraucher soll besser geschützt werden, wenn er langfristige Bauverträge abschließt. Allerdings soll auch der Unternehmer, der – in Unkenntnis – mangelhafte Produkte eines anderen Unternehmers verwendet, besseren Schutz erfahren.

Hintergrund der geplanten Gesetzesänderung ist zum einen, dass die Bautechnik in den letzten Jahren eine komplexe Entwicklung genommen hat und begleitend dazu zum Baurecht umfangreiche Rechtsprechung ergangen ist. Es sei daher zu befürchten, dass Rechtsanwender nicht mehr in der Lage seien, alles zu erfassen und zu überblicken. Das geltende Werkvertragsrecht sei hinsichtlich der von ihm erfassten möglichen Vertragsgegenstände eher allgemein gehalten. Dies passe nicht immer für Bauverträge, welche meist für einen längeren Zeitraum Geltung beanspruchen. Außerdem seien wesentliche Fragen des Bauvertragsrechts nicht gesetzlich geregelt, sondern der Vereinbarung der Parteien und der Rechtsprechung überlassen. Verbraucher wenden häufig einen beachtlichen Teil ihrer finanziellen Mittel auf, wenn sie Bauverträge abschließen, ohne vor unerwarteten Mehrkosten – z. B. durch verzögerte Baufertigstellung oder eine Insolvenz des beauftragten Bauunternehmens – durch gesetzliche Regelungen geschützt zu sein.

Zum anderen hat der Europäische Gerichtshof durch Urteil vom 16. Juni 2011 (C 65/09 und C 87/09) entschieden, dass der Verkäufer einer beweglichen Sache im Rahmen einer Nacherfüllung gegenüber dem Verbraucher verpflichtet sein kann, die bereits in eine andere Sache eingebaute mangelhafte Kaufsache auszubauen und die Ersatzsache einzubauen oder die Kosten für beides zu tragen. Aufgrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 17. Oktober 2012 – VIII ZR 226/11; Urteil vom 16. April 2013 – VIII ZR 375/11; Urteil vom 2. April 2014 – VIII ZR 46/13) gilt dies jedoch nicht für einen Vertrag zwischen Unternehmern. Dies bedeutet, dass ein Werkunternehmer, der mangelhaftes Baumaterial gekauft und dieses in Unkenntnis des Mangels bei einem Dritten (Verbraucher) verbaut hat, zum Ausbau des mangelhaften und zum Einbau von mangelfreiem Baumaterial verpflichtet ist. Von seinem Vertragspartner, einem anderen Unternehmer, kann er hingegen nach geltendem Recht nur die Lieferung des dafür benötigten neuen Baumaterials verlangen. Die Aus- und Einbaukosten muss er grundsätzlich selbst tragen.

Folgende Änderungen sieht der Gesetzesentwurf daher u.a. vor:

  • Einfügung von speziellen Regelungen für den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag sowie den Architektenvertrag und den Ingenieurvertrag in das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)
  • Einführung eines Anordnungsrechts des Bestellers einschließlich Regelungen zur Preisanpassung bei Mehr- oder Minderleistungen
  • Änderung und Ergänzung der Regelungen zur Abnahme sowie die Normierung einer Kündigung aus wichtigem Grund
  • Einführung einer Baubeschreibungspflicht des Unternehmers für Bauverträge mit Verbrauchern
  • Einführung einer Pflicht der Parteien, eine verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit zu treffen
  • Widerrufsrecht für den Verbraucher in Bezug auf den Bauvertrag
  • Einführung einer Obergrenze für Abschlagszahlungen
  • Anpassung des Rechts der Mängelhaftung an die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs sowie Geltung dieser Regelungen auch für Verträge zwischen Unternehmern